Один из аргументов в пользу тайского рынка — предсказуемость. В отличие от многих стран, здесь нет скрытых или произвольно рассчитываемых налогов: все сборы фиксированы, привязаны к оценочной стоимости объекта и известны заранее. Разберём, что и на каком этапе платит покупатель и продавец.

Основной и обязательный платёж при любой сделке. Ставка составляет 2% при переходе права во freehold и 1% при переходе в leasehold. Рассчитывается сбор не от рыночной цены, а от оценочной стоимости, определённой Земельным департаментом — и она, как правило, ниже рыночной.

На практике этот сбор чаще всего делится между продавцом и покупателем поровну, хотя конкретное распределение — предмет договорённости и фиксируется в контракте. При покупке на первичном рынке у застройщика распределение обычно уже прописано в условиях проекта.

Отдельный сбор, который платится в Земельном департаменте при регистрации сделки. Его размер зависит от формы собственности: 1,1% для leasehold и 6,3% для freehold от стоимости объекта. Это одна из причин, по которой полная стоимость оформления freehold-кондоминиума выше, чем leasehold-объекта того же класса — разница складывается не только из цены самого объекта, но и из сопутствующих сборов.

Это налог, который платит продавец, если он владел недвижимостью менее 5 лет на момент продажи. Ставка Specific Business Tax составляет 3,3% от стоимости сделки.

Если объект находится в собственности дольше 5 лет, вместо SBT применяется гербовый сбор (stamp duty) в размере 0,5% — значительно ниже. Это создаёт вполне конкретный практический вывод для инвестора: срок владения напрямую влияет на налоговую нагрузку при продаже, и стратегию выхода стоит планировать заранее, а не по факту принятия решения о продаже.

Ещё один налог, который удерживается с продавца в момент сделки. Ставка зависит от того, кто продаёт объект:

— для физического лица — рассчитывается по прогрессивной формуле, которая учитывает оценочную стоимость объекта и срок владения; расчёт выполняют сотрудники Земельного департамента индивидуально по каждой сделке;

— для юридического лица (например, тайской компании) — фиксированная ставка, обычно до 3% от оценочной или договорной стоимости.

Именно из-за индивидуального характера расчёта withholding tax для физлиц точную сумму по конкретной сделке лучше запрашивать заранее в Земельном департаменте или через юриста, сопровождающего сделку — а не полагаться на усреднённые ориентиры.

Если суммировать все сборы, ориентировочная нагрузка выглядит так:

— При покупке freehold-объекта — совокупные расходы на сборы обычно составляют от 3,5% до 6,8% от стоимости объекта, в зависимости от того, как распределены transfer fee и госпошлина между сторонами.

— При покупке leasehold-объекта — нагрузка заметно ниже за счёт меньшей ставки госпошлины (1,1% против 6,3%) и сниженного transfer fee.

— При продаже в течение первых 5 лет владения — дополнительно закладывается Specific Business Tax в 3,3%, что стоит учитывать при расчёте реальной доходности инвестиции на коротком горизонте.

С 2020 года в Таиланде действует Land and Building Tax — ежегодный налог на владение недвижимостью. Для жилой недвижимости ставка составляет 0,02% при стоимости объекта до 50 миллионов бат, для коммерческих объектов ставка заметно выше — до 0,7%. Для подавляющего большинства частных инвесторов, покупающих кондоминиум или виллу для себя либо под аренду, эта статья расходов минимальна и не оказывает существенного влияния на экономику владения.

Если объект сдаётся в аренду, доход облагается тайским подоходным налогом (Personal Income Tax) по прогрессивной шкале — от 5% до 35% в зависимости от суммы дохода. Для нерезидентов Таиланда, сдающих недвижимость в аренду, декларирование этого дохода — обязательное требование, которое нередко упускают из виду на старте.

Между Россией и Таиландом действует соглашение об избежании двойного налогообложения (СИДН). Это означает, что налог, уплаченный в Таиланде — например, с дохода от продажи недвижимости или от аренды, — может быть зачтён при расчёте НДФЛ в России для налоговых резидентов РФ. Конкретный механизм зачёта зависит от индивидуальной ситуации, и здесь я всегда рекомендую отдельную консультацию с налоговым специалистом, а не универсальный совет — это тема, где детали решают всё.

Налоговая система в Таиланде выгодно отличается прозрачностью — ставки известны заранее, а не рассчитываются постфактум по непонятной логике. Но именно предсказуемость даёт возможность точно спланировать сделку: заложить сборы в бюджет, выбрать оптимальный момент для продажи и избежать неприятных сюрпризов, если знать правила до, а не после подписания договора. Это тот раздел, где я всегда рекомендую клиентам закладывать 5–7% сверху от стоимости объекта на все сопутствующие платежи — и не попадать в ситуацию, когда бюджета не хватает на завершение сделки.