Раз иностранец не может владеть землёй в Таиланде напрямую, а leasehold подходит не всем сценариям, на рынке существует ещё один механизм — покупка земли через тайскую компанию. Это легальный инструмент, которым пользуются тысячи иностранных инвесторов. Но именно вокруг него сегодня больше всего мифов, рисков и, что важно, — усиленного внимания со стороны тайских властей.

Закон разрешает иностранцу владеть до 49% акций в тайской компании (Co., Ltd.), которая, в свою очередь, может приобрести землю в собственность (freehold) на своё имя как юридическое лицо. Оставшиеся не менее 51% акций должны принадлежать тайским гражданам.

Схема выглядит просто: компания покупает землю, иностранец через долю в компании фактически контролирует актив, при этом формально земля принадлежит не физическому лицу, а тайскому юрлицу. Именно эта простота и делает схему одновременно популярной и рискованной.

Ключевой момент, который часто недооценивают: закон требует, чтобы компания была действующим бизнесом, а не пустой оболочкой, созданной исключительно для владения одним земельным участком. На практике это означает необходимость:

— вести бухгалтерский учёт и сдавать налоговую отчётность (декларации PND 50 и PND 51);

— показывать реальную деятельность — чаще всего это сдача недвижимости в аренду с декларированием дохода;

— иметь тайских акционеров, которые реально подтверждают источник средств на покупку своей доли, а не выступают номинальными держателями без участия в делах компании.

Компания, которая существует только на бумаге и не генерирует никакой деятельности, — фактор риска при любой проверке.

Здесь важно быть предельно честным с клиентом, а не сглаживать углы. С 2023 года тайские регуляторы — Департамент земель и Департамент специальных расследований (DSI) — заметно усилили проверки компаний, владеющих землёй с иностранным участием. Основная цель — выявление номинальных схем, когда тайские акционеры формально владеют 51%, но фактически не имеют отношения к бизнесу и не вкладывали реальных денег (типичный пример, который приводят в разборах — таксисты или домработницы, оформленные акционерами без какого-либо участия в управлении).

В 2026 году эти проверки вышли на новый уровень: на островах Панган и Самуи прошла крупная операция, в ходе которой были выявлены тысячи подозрительных компаний, а расширение проверок анонсировано и на другие популярные у иностранцев регионы — Пхукет, Паттайю, Чиангмай. Важно понимать: усиленное внимание направлено в первую очередь на схемы с гражданами России и Израиля — то есть именно на ту аудиторию, с которой я работаю. Это не повод отказываться от инструмента, но веский повод не относиться к нему легкомысленно.

Последствия при выявлении номинальной схемы серьёзные: штраф до 1 миллиона батов, лишение свободы на срок до 3 лет, принудительная ликвидация компании и конфискация актива, а также возможная депортация и запрет на повторный въезд в страну.

Вывод простой и однозначный: тайская компания как инструмент владения землёй — рабочая и легальная схема, но только при условии, что она выстроена честно:

— тайские акционеры реально участвуют в бизнесе и могут подтвердить источник средств;

— компания ведёт настоящую деятельность и своевременно отчитывается перед налоговой;

— структура выдержит проверку due diligence, а не только выглядит правильно на бумаге при поверхностном взгляде.

Схема, где тайский партнёр — формальность, а вся реальная схема держится на устной договорённости, — это не экономия, а отложенный риск, который может обернуться потерей актива.

Тайская компания — не универсальное решение для частной покупки виллы «для себя». Как правило, она имеет смысл в следующих случаях:

— крупный инвестиционный или девелоперский проект на земле, где нужен полноценный контроль над активом;

— бизнес-цели, где владение землёй — часть операционной деятельности компании (отель, производство, коммерческая недвижимость);

— ситуации, когда у иностранца уже есть надёжный тайский партнёр, с которым выстроены реальные, а не формальные деловые отношения.

Для большинства частных инвесторов, которые ищут виллу для себя или для сдачи в аренду, более предсказуемый и юридически чистый путь — leasehold с регистрацией права на строение, либо freehold-кондоминиум в рамках квоты.

Отдельно стоит упомянуть менее известный путь — статья 96-bis Земельного кодекса теоретически позволяет иностранцу, инвестировавшему от 40 миллионов бат в экономику Таиланда, получить право на владение землёй под жильё. На практике одобрения по этой статье крайне редки, и рассматривать её как реалистичный сценарий для большинства инвесторов не стоит — это скорее теоретическая возможность, чем рабочий инструмент.

Я сознательно не продаю клиентам тайскую компанию как «простой способ обойти закон» — потому что это не так, и в 2026 году это особенно заметно по действиям тайских властей. Если клиенту действительно подходит эта структура — я рекомендую грамотное юридическое сопровождение с самого начала, реального тайского партнёра и прозрачную деятельность компании. Если цель — просто вилла для себя, чаще всего есть более простой и безопасный путь, и я говорю об этом прямо.