Если freehold в Таиланде доступен иностранцу практически только для кондоминиумов, то как быть с виллой, домом или землёй под собственный проект? Здесь в игру вступает leasehold — форма долгосрочной аренды, которая на практике стала основным инструментом для иностранцев, желающих владеть виллой или земельным участком.

Важно сразу разделить понятия: leasehold — это не собственность в привычном смысле. Это право пользования объектом на протяжении оговорённого срока, зарегистрированное в Департаменте земель. Юридически иностранец остаётся арендатором, а не собственником земли — но с существенно более широкими правами, чем предполагает обычная аренда.

Стандартный максимальный срок leasehold-договора по тайскому законодательству — 30 лет. Это установленный законом потолок для одного договора, и его нельзя обойти, зарегистрировав сразу более длинный срок.

На практике большинство сделок с виллами и землёй структурируются как договор на 30 лет с правом на два последующих продления — тоже по 30 лет каждое, то есть фактически до 90 лет в общей сложности. Здесь важен нюанс: продления прописываются в договоре как право, а не автоматическая гарантия — их обеспечивает не государство, а обязательство собственника земли (или застройщика), закреплённое в контракте. Это одна из ключевых зон, где нужна внимательная юридическая проверка перед покупкой.

Через договор долгосрочной аренды иностранец может получить:

— виллу или дом — с одновременной регистрацией права собственности на само строение (в отличие от земли, здание может быть оформлено на иностранца в собственность отдельно);

— земельный участок — для собственного строительства или инвестиционного проекта;

— кондоминиум сверх freehold-квоты — если freehold-лимит 49% в конкретном комплексе уже исчерпан, оставшиеся юниты нередко продаются именно на условиях leasehold.

Практический момент, который часто удивляет клиентов: строение (дом, вилла) и земля под ним могут иметь разный юридический статус. Дом можно оформить в собственность (freehold) на само здание, при этом земля под ним остаётся в leasehold. Такая структура — распространённая практика на тайском рынке виллы.

Зарегистрированный leasehold даёт больше, чем может показаться на первый взгляд:

— право пользоваться объектом весь срок договора без вмешательства собственника земли;

— право сдавать объект в субаренду и получать доход;

— право передать или продать свои права по договору третьему лицу (с учётом условий конкретного контракта);

— право передать leasehold-права по наследству в рамках оставшегося срока договора.

При этом собственником земли по документам остаётся тайская сторона — физическое или юридическое лицо, а иностранец выступает зарегистрированным долгосрочным пользователем.

Именно здесь пролегает граница между надёжной сделкой и потенциальной головной болью. При работе с leasehold критически важно проверить:

— чётко прописанные условия продления — кто, как и на каких основаниях обязан продлевать договор;

— юридический статус арендодателя — является ли он действительным и единственным собственником земли, нет ли обременений, залогов или споров;

— возможность регистрации права на строение отдельно от земли — это существенно усиливает позицию покупателя;

— условия наследования и передачи прав — не все договоры одинаково детально их прописывают;

— валюту и порядок оплаты, а также механизм защиты на случай смены собственника земли в будущем.

Договор leasehold — это документ, где формулировки решают всё. Разница между «застройщик обязуется продлить договор» и «застройщик имеет право продлить договор» — это разница между защищённой инвестицией и рискованной.

Существует ещё один механизм — учреждение тайской компании (с тайским мажоритарным участием, как того требует закон), через которую фактически контролируется владение землёй. Это более сложная и затратная в администрировании структура, которая имеет смысл в конкретных случаях — как правило, для более крупных проектов или бизнес-целей, а не для частной покупки виллы для собственного проживания. Это отдельная тема, которую стоит разбирать индивидуально, а не как универсальное решение.

Если вкратце:

— Нужна квартира и максимальная простота владения → freehold-кондоминиум

— Нужна вилла, дом или земля → leasehold, чаще всего с freehold-регистрацией на само строение

— Крупный проект или бизнес-цель → есть смысл рассмотреть структуру через тайскую компанию, но только после консультации с юристом

— Покупка квартиры в инвестиционных целях → стоит рассмотреть leasehold отдельно: в среднем такая форма владения обходится примерно на 10% дешевле freehold при той же площади и локации, что при сдаче в аренду напрямую влияет на срок окупаемости объекта


Для меня как для человека, сопровождающего сделки на этом рынке, принцип один: leasehold — абсолютно рабочий и распространённый инструмент, но только при грамотно составленном договоре и проверке собственника земли. Именно на этом этапе чаще всего решается, будет ли инвестиция защищённой или превратится в проблему через 10–15 лет.