Freehold, или полное владение, — это форма собственности, при которой покупатель получает недвижимость в безусловную частную собственность, без ограничения по сроку. Право фиксируется в так называемом Chanote — тайском аналоге свидетельства о праве собственности, и вносится в земельный кадастр Департамента земель.

Для многих покупателей именно freehold ассоциируется с «настоящим» владением — таким же, к какому мы привыкли в Европе или России. Но в Таиланде эта форма собственности доступна иностранцам не универсально, а с чётко очерченными границами.

Ключевое правило тайского законодательства: иностранец не может владеть землёй напрямую. Это касается вилл, домов и любых объектов, стоящих на земельном участке. Закон о землепользовании 1954 года прямо запрещает это, за редкими исключениями (например, специальные инвестиционные программы с крупными вложениями, которые на практике используются нечасто).

Зато иностранец может получить полное владение (freehold) на кондоминиум — то есть квартиру в многоквартирном комплексе. Это единственная категория недвижимости, где закон напрямую разрешает иностранцу владеть объектом на тех же правах, что и гражданину Таиланда — без посредников, компаний или аренды земли.

Именно поэтому кондоминиумы — самый популярный формат покупки среди иностранных инвесторов в Таиланде: это самый простой, прозрачный и юридически защищённый путь к полному владению.

Здесь начинается практическая часть, о которой должен знать каждый покупатель. Закон устанавливает квоту: не более 49% от общей площади всех юнитов в конкретном кондоминиуме может находиться в собственности иностранцев (freehold). Оставшиеся 51% должны принадлежать тайским гражданам или юридическим лицам.

Это значит, что при выборе кондоминиума важно заранее уточнить у застройщика или агента, сколько freehold-квоты ещё доступно в конкретном проекте. В популярных комплексах на Пхукете и в Бангкоке квота нередко выбирается ещё на этапе строительства — особенно в проектах, ориентированных на иностранных покупателей.

Если freehold-квота в конкретном комплексе исчерпана, у покупателя остаётся альтернатива — оформление на условиях leasehold (долгосрочной аренды), но это уже принципиально другая форма владения, с иной юридической природой и другими рисками.

Chanote — это высшая форма документа о праве собственности в Таиланде, наиболее защищённая с юридической точки зрения. Он содержит точные координаты участка или юнита, зарегистрирован в Департаменте земель и подтверждает право собственности без каких-либо временных ограничений.

Для владельца кондоминиума с freehold-статусом это означает:

— право владеть, пользоваться и распоряжаться объектом бессрочно;

— право продать, передать по наследству или подарить недвижимость без ограничений по сроку владения;

— право сдавать объект в аренду без дополнительных согласований;

— полную юридическую защиту прав собственности наравне с тайскими гражданами.

Отдельный вопрос, который часто задают клиенты: что будет с недвижимостью в случае смерти владельца? Freehold-собственность иностранца в кондоминиуме может быть унаследована — как по завещанию, так и по закону. Наследник-иностранец получает право собственности, но должен будет также соответствовать условиям квоты 49% на момент оформления наследства, что на практике требует юридического сопровождения процесса.

С точки зрения долгосрочной инвестиции freehold-кондоминиум — это наиболее простой и предсказуемый инструмент входа на рынок недвижимости Таиланда для иностранца:

— нет зависимости от арендных договоров и их продления;

— нет необходимости создавать тайскую компанию для владения;

— объект полностью ликвиден при перепродаже — как тайским, так и иностранным покупателям;

— форма собственности понятна и привычна большинству международных инвесторов, что упрощает будущую продажу.

Именно поэтому подавляющее большинство сделок, которые я сопровождаю с иностранными клиентами на тайском рынке, — это покупка кондоминиумов именно в freehold-статусе. Это не единственный путь владения недвижимостью в Таиланде, но для первой зарубежной покупки — как правило, самый разумный.